买第一套房子是你一生中最激动人心的事情之一. 但, 在你签合同拿到新房钥匙之前, 你必须有资格获得抵押贷款, 或者住房贷款. 事实上，最好是申请一个 抵押贷款预批准 在你开始寻找待售房屋之前. 这个过程可能看起来势不可挡，令人生畏, 但了解它的工作原理可以让你放心.

什么是抵押贷款?

抵押贷款是以房地产为抵押的贷款. 这种类型的贷款允许你购买房屋，即使你没有获得全额现金购买价格. 当你贷款时，你每个月都要还钱. 每次付款都将包括一部分本金, 哪个是贷款的未偿余额, 还有一部分利息.

在大多数情况下, 你的贷款人还会代你支付财产税和房屋保险, 所以你每月还款额的一部分也会用于支付这些费用.

不同类型的按揭 是可用的. 尽管大多数抵押贷款都有相同的基本要求, 您选择的抵押贷款类型将决定您需要满足的具体要求.

抵押贷款主要有两类:传统贷款和政府支持贷款. 传统贷款是由贷款人直接发放的贷款，没有任何政府机构的支持. 政府支持的抵押贷款由政府机构担保或担保, 允许银行根据不同于传统贷款的标准发放贷款，因为政府为部分贷款提供保险.

按揭资格基础

才有资格 首次置业贷款，你需要满足几个要求. 如果你不能马上见到所有人，也不用担心. 你可以采取一些措施 改善你的财务状况 准备好你的第一笔抵押贷款. 让我们来讨论一下为了获得住房贷款，你需要满足的典型要求.

收入

贷款人想知道你有一个可靠的收入流，将允许你按时偿还抵押贷款. 出于这个原因, 你的贷款人需要核实你每月的收入, 以及它的来源.

可用于申请房屋贷款的收入来源包括:

• 就业所得工资
• 个体经营收入
• 业务收入
• 孩子的抚养费
• 配偶的支持
• 投资收入

储备

贷款人意识到有时会出现财务困难. 正因为如此, 他们想确保你有储备, 或者流动资产, 如果你失去了固定的收入来源或面临其他财务问题，可以用来支付你的抵押贷款. 你可以作为储备的资产包括:

• 核对帐户余额
• 储蓄帐户结余
• 共同基金
• 股票或债券
• 退休账户
• 存单

在大多数情况下, 你的贷款人希望看到你有足够的资产在紧急情况下支付两个月或更长时间的抵押贷款. 

债务收入比

你的贷款人需要确保你有足够的收入来支付你的抵押贷款, 但也要支付你的其他循环债务和每月开支. 为了确保, 你的贷款人会计算一个债务收入比, 你的抵押贷款和其他每月债务与你月收入的比例是多少.

贷款人确定前端债务收入比和后端债务收入比. 前端DTI比率是通过除以你潜在的住房费用计算出来的，其中可能包括你未来的抵押贷款支付, 抵押贷款保险, 财产税和业主保险——按你的总收入计算. 而后端DTI比率包括所有需要的最低每月债务支付在你的 信用报告.

计算你的前端DTI比率, 简单地将你的预期月供除以你的月总收入. 计算后端DTI比率, 用你预期的抵押贷款和其他每月债务的总额除以你的月总收入.

许多贷方对前端和后端DTI比率都有限制. 例如，前端DTI比率为35%，后端DTI比率为45%被认为是理想的. 更高的DTI比率可能会被批准，但你最终可能会支付更高的利率. 后端DTI比率达到50%的情况很少得到批准.

信贷

所有的抵押贷款机构都会看你的信用报告和信用评分. 你的信用报告提供了有关你当前债务和信用历史的信息. 它会显示你所有账户的余额，以及每个账户的付款记录. 如果你在过去的几年里申请过破产, 或者如果你有收款账户, 这个信息也出现了.

你的信用评分是一个三位数的数字，表明你作为借款人的风险水平. 你的分数越高, 你的贷款人对你偿还贷款的能力就越有信心. 如果你的分数很低, 你可能没有资格获得贷款, 或者你可能被迫支付更高的利率.

在一般情况下, 只要你的信用评分至少达到620分，你就有资格在大多数项目下获得住房贷款. 如果你的信用评分低于620分, 你可能仍然有资格获得政府支持的联邦住房管理局(FHA)贷款, 尤其是如果你能付一大笔首付款的话.

首付

在很多情况下，当你买房子的时候，你会被要求付首付款. 理想情况下，贷款人希望首付款等于购买价格的20%. 然而，有零首付和低首付贷款可供选择.

如果你的首付款较少，你可能会被要求付款 私人按揭保险(PMI)，这将增加你每月的按揭付款. 抵押贷款保险的目的是保护贷款人，如果你停止偿还贷款的原因.

提高你获得住房贷款资格的机会

如果你担心你没有资格获得抵押贷款，不要绝望. 无论问题是什么，你都可以采取措施来改善你作为借款人的形象. 即使你已经符合基本的按揭资格要求, 你可能仍然决定采取一些行动来增加你获得最佳利率的机会. 这里有一些建议，可以帮助你加强你的抵押贷款申请，并得到你需要的贷款. 

提高你的信用评分.

如果你目前的信用评分太低，没有资格申请抵押贷款(低于620), 或者如果你想提高你的信用评分来降低你的利率, 你可以努力对你的信用报告做出积极的改变.

例如，如果你有信用卡债务，偿还一些余额可以 提高你的信用评分. 每月减少你的余额会降低你的信用利用率, 您的未偿余额与可用信贷的比率是多少. 理想情况下，这个比例不应超过30%.

你也可以通过确保你总是按时付款来提高你的信用评分. 一次逾期付款会对你的分数产生重大影响, 所以要注意在到期日之前支付每一张账单. 请记住，延迟付款不会报告给信用局，直到30天过去了, 但为了安全起见，最好还是按时支付账单，避免滞纳金.

降低你的债务收入比.

你的债务收入比可以决定你是否有资格获得住房贷款. 即使你有资格, 高DTI比率可能会导致你错过最低的抵押贷款利率, 哪个会提高你的月供. 不仅如此, 但高DTI比率表明，你可能有困难，以你目前的财务状况偿还抵押贷款. 如果可能的话，在尝试买房之前采取措施降低高DTI比率.

为了提高你的DTI比率，你必须增加你的收入或减少你的债务. 对大多数人来说，降低每月循环债务是一个更现实的策略. 你可以通过还清你的余额和消除新的支出来做到这一点. 你也可以通过分期贷款再融资来降低每月的债务, 比如汽车贷款或私人学生贷款.

首付款注意事项

许多借款人都倾向于寻找一个贷方或贷款计划，允许他们通过尽可能少的首付来获得贷款资格. 相反，如果你选择支付更大的首付款，你将获得几个优势. 具体来说，更高的首付款可能:

• 通过降低贷款风险来降低利率.
• 帮助您避免支付私人抵押贷款保险.
• 通过减少贷款的未偿余额来减少你的月供.

虽然可能需要一段时间来攒够20%的首付款, 更多的首付带来的好处是值得的. 当你考虑到你每个月可以节省的本金和利息时, 也有可能消除对私人抵押贷款保险的需求, 你可能会看到每年节省数百甚至数千美元.

幸运的是，你可以使用几种策略来为最终的首付款存钱. 让我们来看看其中的三个:

1. 在你的预算中找到钱.

最好的开始是梳理你的简历的细节 月度预算 寻找任何减少开支的机会. 把你通过这些预算变化节省下来的钱存进你的储蓄账户.

2. 出售不需要的物品.

大多数人至少有一些不再使用或不需要的东西. 如果你有什么不想要的贵重物品, 考虑在eBay或类似的平台上出售. 当你卖掉一件东西时，把钱存起来，这样你就不会忍不住去花了.

3. 找一份副业.

在当今世界，找到一笔额外的收入比以往任何时候都容易. 考虑送外卖，加入拼车公司，或者卖一些自制的东西. 和任何储蓄策略一样, 最好把你赚的钱直接存入一个单独的账户，这样它就会被指定为你的首付款.

住房贷款预先批准的重要性

正如你所看到的，获得抵押贷款的资格可能很复杂. 对于一些借款人来说，获得抵押贷款甚至可能需要一些生活方式的改变和耐心. 因为不是每个借款人在第一次尝试时都有资格获得抵押贷款, 这是个好主意 提前申请住房贷款 在你开始买房子之前.

虽然这并不能保证你有资格获得贷款, 预先批准可以让你很好地了解你能借多少钱. 获得预先批准的买家对卖家也更有吸引力, 给你任何机会都是额外的优势.